Le téléphone d’Emilia Jedamska a sonné le 24 février, le jour où la Russie a envahi l’Ukraine. C’était un client de longue date de l’agent immobilier azuréen. « Il est locataire chez nous depuis des années et a toujours voulu acheter », dit-elle. « Il a demandé : ‘Y a-t-il des ventes flash ?’ « La guerre, pensait-il, pourrait transformer les riches Moscovites en vendeurs motivés.
Les Russes, bien sûr, font partie intégrante de la Riviera depuis l’époque impériale, mais ont afflué au cours des deux dernières décennies alors que l’ère des oligarques se déroulait. Leur impact est partout dans la région, même si le tissu de la région conserve un aspect francisé. « Au Cap Ferrat, le russe est la langue des joggeurs dans la rue », explique Jedamska. Il n’est donc pas étonnant que la menace de sanctions potentielles dans le sillage de la guerre ait incité son client pragmatique à voir qui parmi eux pourrait transpirer pour d’autres raisons – et pressé d’énumérer. Pourtant, Jedamska affirme que l’impact économique de la guerre a été minime.
Plusieurs propriétés locales emblématiques ont en effet fait l’objet de sanctions du gouvernement français quelques semaines après le déclenchement de la guerre, interdisant aux propriétaires d’accéder ou de vendre leurs propriétés. Les actifs gelés des propriétaires approuvés par Vladimir Poutine comprennent le Château de la Croë sur la partie de la côte d’Antibes surnommée la Baie des Milliardaires, qui abritait autrefois le roi Édouard VIII et aujourd’hui l’une des nombreuses maisons de Roman Abramovich, et la Villa Nellcôte du magnat de l’acier Viktor Rashnikov, où Les Rolling Stones ont enregistré L’exil sur la rue principale. Les saisies font les gros titres, mais elles ne font pas tourner le marché, du moins selon une autre courtier de luxe, Alexandra Lloyd, qui insiste sur la perspective. « Le nombre de propriétés sanctionnées est minime par rapport au nombre de propriétés que nous avons », déclare Lloyd. Elle rappelle l’annexion russe de la Crimée en 2014. Cela a coïncidé avec une modification de la législation immobilière française qui a introduit des freins et contrepoids plus importants, rendant plus difficile le déversement d’argent sale dans les propriétés de la Riviera. « Avant cela, c’était une ville folle avec des achats russes », se souvient-elle.
Même aujourd’hui, poursuit Lloyd, si les propriétaires anxieux des sanctions envisagent de s’inscrire, il y a plus d’acheteurs non russes que jamais, grâce à l’ère du travail de n’importe où induite par la pandémie. « Je ne pense pas qu’il y aura de grosses ventes. Si j’étais russe, je garderais ma maison aussi longtemps que possible », dit-elle. « Ce sont des investissements. »
En effet, il existe peu de marchés parallèles dans le monde, selon Edward de Mallet Morgan, associé de Knight Frank. « Ce n’est pas de l’immobilier super ou ultra-prime, c’est stratosphérique – le un pour cent du un pour cent du un pour cent », dit-il.
Le seul impact palpable de la guerre a été sur les locations – même si cela s’est avéré un échec. La plupart des maisons les plus chères – 120 000 euros (127 000 $) par semaine environ pour l’une des villas ultra-exclusives Les Parcs de Saint-Tropez – ont été réservées à Noël, par Jedamska, mais plusieurs locataires basés en Russie ont annulé à mesure que la situation devenait plus tendu. Ces villas ne sont pas restées vides longtemps, cependant. « Les Russes de Russie ont été remplacés par des clients russes installés à Chypre, à Monaco ou à Londres », explique-t-elle. Et 2022 s’annonce comme sa meilleure année d’une décennie environ en affaires : « Nous avons des listes d’attente pour des maisons qui se louent à 45 000 euros (47 500 $) par semaine, donc les prix ne baissent pas. Nous avons des propriétaires qui n’ont pas acheté une nouvelle tasse pour leur maison mais qui ont augmenté le prix parce qu’ils estiment qu’ils ne sont pas assez chers. »
